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同じ土地でも価格は5つ違いを知っておこう

2020年11月23日

カテゴリ: コラム

土地の価格には、実際の取引価格のほか、国や地方自治体等が調査・公表する「公示地価」「基準地価」「路線価」「固定資産税評価額」があります。それぞれの違いを知っておきましょう。また、新型コロナウイルスの影響により、商業地、観光地の不動産需要が減退し、土地価格の下落が予想されますので、路線価の修正情報に注意しましょう。

1.実勢価格~実際に取引された土地の価格~
実勢価格は、実際の取引価格であり、土地を売買する際の地価の目安になります。土地の売却や購入を検討する際には、実勢価格だけでなく、以下に説明する公示地価や相場なども確認する必要があります。

留意点
実際の土地取引では、売り手と買い手の事情において価格が決まるため、相場から離れた価格になることがあります。

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2.公示地価(公示価格)~国が公表する土地の目安価格~
公示地価(公示価格)は、国土交通省が標準地として選定した土地(令和2年は2万5,943か所)の1月1日時点における1㎡当たりの更地の価格で、毎年3月に公表されます。一般の土地取引の目安や、公共用地の取得価格算定の基準とされます。企業会計での資産の時価評価にも活用されます。

留意点
標準地は、都市計画区域や土地取引が活発な地域が選定されます。一つの調査地点に、2人以上の不動産鑑定土が別々に鑑定評価した結果をもとに審査・決定するため、実勢価格に近似な土地の目安価格となります。

3.基準地価~都道府県が調査した土地の目安価格~
基準地価は、都道府県が選定した基準地(令和元年は2万1,540か所)の7月1日時点の1㎡当たりの更地の価格を調査したもので、毎年9月下旬に公表されます。公示地価とともに、実勢価格に近似した地価として、土地価格の目安として利用されています。

留意点
基準地価は、都市計画区域外も含まれるため、都市の郊外の土地価格もわかり、公示地価を補完する役割があります。調査時点の違いから、公示地価と基準地価の比較によって、ある程度、地価の変化を見ることができます。

4.路線価~国税庁が調査した土地価格~
国税庁が、毎年、1月1日時点における主要路線(道路)に面した宅地等の1面当たりの評価額で、毎年7月に公表されます。その年に発生した相続や贈与における宅地等の評価については、その年の1月1日時点における路線価が適用されます。調査地点は約32万9,000地点に上り、売買実例価格、公示地価、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等をもとに国税局長が評定します。

留意点
路線価は、1年間の地価変動などを考慮して、公示地価の8割程度の水準で定められています。路線価による評価額を1.25倍すると、実で勢価格の目安になります。

5.固定資産税評価額~市区町村が不動産ことに評価額を算出~
固定資産税算定の基準とするため、市区長村が、公示地価や不動産鑑定評価額の7割を目途として算定します。評価額は、3年に一度、評価替え(次回は令和3年)が行われます。

留意点
評価替えのない年であっても、「宅地にかかる負担調整措置」や、「新築住宅の軽減措置」の終了などによって、課税標準額が変われば、税額が上がることがあります。

新型コロナの地価への影響をどう反映する?
1月1日時点を基準日とする公示地価や路線価は、新型コロナの影響が反映されておらず、9月公表の甚準地価(7月1日時点の評価)では、場所によっては、路線価が基準地価よりも高くなる逆転現象が起きることが予想されます。国税庁は、基準地価の状況などにより、広範な地域で大幅な地価下落が確認された場合などには、路線価を減額修正することができる措置を検討しています。なお、過去にも、台風や震災などによって、特定のエリアの土地の評価額を減額する措置などが行われています。

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